Ясно, что земля нужна всем, но учитывая современные реалии жизни, не у всех возможность получить землю в собственность. Многие обыкновенные граждане, предприниматели, в том числе деловая элита буквально выстраиваются в огромную очередь в советы различного уровня.
Пройдя при оформлении различных бумаг, которые необходимы для аренды, все круги ада, они получают в собственное пользование долгожданный кусочек «национального богатства». Но к своему большому сожалению, при использовании арендованной земли, они в один миг обнаруживают, что сами по себе условия арендной платы за ту землю, которые первоначально были предложены горсоветом, были этим же советом пересмотривались. Вначале приходит в их адрес допсоглашение к договору аренды, в нем местные власти предлагают согласиться «добровольно» с новыми условиями предоставления арендной платы, которая в разы превышает всю договорную стоимость такой аренды, в случае так называемого «неповиновения» их поджидает новая повестка в суд.
В приведенной статье представлен алгоритм, использующийся органами местного управления для повышения ими арендной платы.
К примеру, согласно 12 статье Земельного кодекса к полномочиям советов разного уровня в сфере земельных отношений в границах поселков, сел, городов относится контроль за использованием, а также охраной земель коммунальной собственности, в том числе соблюдением экологического и земельного законодательства. Как итог, органы местного самоуправления, которые контролируют соблюдение норм земельного законодательства участниками земельных правоотношений, реализуют государственные полномочия в этой сфере.
Статьей 288 украинского Налогового кодекса было определено, что размер, а также условия по внесению существующей арендной платы обычно устанавливаются в арендном договоре, составленным между арендодателем (то есть собственником) и арендатором.
Сама типовая форма такого договора участка земли была установлена Постановлением украинского Кабинета Министров, датированного 03.03.2004 под номером 220 под названием «Об утверждении тип.договора аренды земли». Подобная форма утверждается на местном уровне соответствующим решением самих органов местного самоуправления. К слову, 13 пунктом тип.договора был предусмотрен порядок так называемого «пересмотра» существующей арендной платы. К слову, согласно 13 пункта, размер платы должен быть пересмотрен в случае «изменения установленных условий хозяйствования, которые предусмотрены договором; изменения существующих размеров земельного налога, в том числе из-за повышения цен и тарифов, значительного изменения коэффициентов индексации, которые определены законодательством; ухудшения не по вине арендатора состояния самого арендованного земельного участка, что подтверждается некоторыми документами; в иных случаях, которые предусмотрены законом». В принципе, на первый взгляд, все вполне логично выглядит, справедливо и законно, но сама формулировка «в иных случаях, которые предусмотрены законом» дает право чиновникам нивелировать существующие требования ч. 1 ст. 651 украинского Гражданского кодекса, которой предусмотрено, что расторжение или изменение договора возможно лишь по обоюдному согласию самих сторон.
Естественно, что люди, которые не имеют специального образования, навряд ли знают наизусть требования статьи 18 Закона нашей страны «Об оценке земель», в которой был установлен порядок проведения денежной оценки участков. По этой статье денежная нормативная оценка земельных участков, которые расположены в пределах нас. пунктов в независимости от их главного целевого назначения, происходит не реже одного раза в 5-7 лет, а земельных участков сельскохозназначения, расположенных за границами населенных пунктов— не реже 1-ого раза сроком в пять-семь лет, а несельскохозназначения — не реже, чем 1-ого раза на протяжении семь-десять лет.
Согласно первой части статьи 20 вышеуказанного закона по итогам денежной нормативной оценки земельных участков обязана быть составлена техническая документация. К слову, частью первой 23 статьи установлено, что сама техническая документация денежной нормативной оценки земельных участков в границах населенных пунктов утверждается сельским, городским или поселковым советом.
В результате после проведения денежной нормативной оценки и принятия по этому поводу решения у местных властей присутствуют все основания, существующие для того, чтобы в порядке, который предусмотрен договором аренды земли, потребовать изменения арендной платы благодаря обращению в местный или хозяйственный суд.
К большому сожалению, юридическая позиция, которую зачастую занимают суды в этой ситуации, навряд ли будет для Вас утешительной, потому что по таким отношениям есть целый ряд решений, вынесенных высшими специализированными судами, например, решение украинского Высшего хозяйственного суда от 17.01.2012 по иску к Феодосийскому заводу стройматериалов Феодосийского городского совета об изменении существующих условий договора по аренде участка земли.
Тогда суд кассационной инстанции решил оставить без каких-либо изменений постановление апелляционного хозяйственного суда Севастополя от 15.11.2011 по иску городского совета Феодосии к заводу строительных материалов. В результате рассмотрения приведенного дела ВХС Украины устанавливалось, что он указал только на невозможность изменения одной стороной условий договоров аренды предоставленного участка Феодосийского городского советом путем принятия решения.
Вышеупомянутым решением было указано, что согласно предписаний статьи 247 украинского Налогового кодекса законодателем определено, что сам по себе размер существующей арендной платы за землю должен рассчитывается на основании ставки земельного налога и целиком с денежной оценкой самого земельного участка.
Следует учитывать выводы Постановления, вынесенного Верховном судом, датированные 23.05.2011 по таким отношениям, в них суд пришел к окончательному выводу, что "действующими нормами законодательства была предусмотрена возможность изменить условия договора по судебному решению лишь по требованию какой-то одной из сторон. Поскольку в договоре аренды сторонами предусмотрена возможность увеличить размер установленной арендной платы, а сама арендная плата за земельные участки как государственной, так и коммунальной собственности, сейчас является регулируемой ценой, законодательное изменение установленного предельного размера данной платы является дополнительным основанием для пересмотра существующего размера арендной платы, который был установлен условиями договора. Согласно ХПК Украины вынесенное решение Верховного Суда, принятое по итогам рассмотрения заявления о пересмотре вынесенного ранее судебного решения по мотивам неоднозначного применения различными судами кассационной инстанции одинаковых норм материального права в таких правоотношениях, будет обязательно для всех субъектов властных полномочий, который используют в собственной деятельности этот акт, содержащий вышеуказанную норму, в том числе и для всех украинских судов. Суды обязуются привести собственную судебную практику в полное соответствие с вынесенными Верховным Судом Украины решениями.
Сейчас сложилась практика удовлетворения судами всех инстанций вышеуказанных требований органов местного самоуправления. Именно поэтому, подписывая новый договор аренды на пятьдесят лет, помните, что размер арендной платы по любому будет пересматриваться каждые пять-семь лет.