Сейчас на строительном рынке жилой недвижимости действуют много разнообразных схем для привлечения новых денежных средств со стороны инвесторов. Среди ряда существующих способов по инвестированию набирают все большую популярность схемы с активным использованием ЖСК. Эта тенденция вызвана достаточной экономичностью и простотой данной схемы, а еще можно достичь значительной налоговой оптимизации.
Рассторим вопрос в рамках нашего закона
Сначала оговоримся, что настолько нелюбимая строителями ч. 3 4 статьи украинского Закона «Об инвестиционной деятельности» в ныне действующей редакции предусматривает и уже привычные фонды финансирования строительства, и фонды операций, связанных с недвижимостью, те же институты совместного инвестирования, а также целевые облигации, так и вероятность инвестирования вместе с использованием каких-то иных способов, естественно, с оговоркой: эти способы устанавливаются только законами.
К таким можно смело отнести и ЖСК, правовой статус определяется ГК Украины (главным актом гражданского законодательства), а также Законом Украины под названием «О кооперации» (его нормы носят отдельный характер).
В итоге, в соответствии со 94 статьей украинского Хозяйственного кодекса, кооперативы в качестве добровольных гражданских объединений с целью разрешения общими усилиями ряда экономических, иных социально-бытовых вопросов могут быть созданы в различных сферах.
К тому же, закон «О кооперации»зависимо от основных целей деятельности выделяет как производственные (главная цель - получение прибыли), разнообразные обслуживающие кооперативы (предоставление услуг, других благ членам такого кооператива или определенным третьим лицам с целью удовлетворить их хозяйственных нужд) так и потребительские кооперативы (основная цель - удовлетворение потребительских нужд всех его членов). От этих направлений деятельности различаются кооперативы жилищно-строительные, гаражные, торгово-закупочные, садово-огородные, транспортные, туристические, медицинские, образовательные и иные.
Определение ЖСК мы можем отыскать в Правилах по содержанию домов
Определение ЖСК мы можем отыскать в Правилах по содержанию домов, придомовых территорий, которые утверждались приказом от 17 мая 2005 № 76Государственного комитета по жилищно-коммунальному хозяйству. Согласно этому определению, ЖСК – это юридическое лицо, которое было образовано лицами добровольно объединившихся на базе их имущественных взносов для того, чтобы принять участие в последующем строительстве.
Наши адвокаты, специализирующиеся в сфере недвижимости выражают уверенность в том, что членство в ЖСК тоже может быть и полноправным, и ассоциированным. Причем, как полноправный, так и обычный ассоциированный член данного кооператива обязуется внести определенный пай в денежной или же имущественной форме. Но если полноправное членство предоставляет право решающего голоса в данном кооперативе, то ассоциированное членство – только право совещательного голоса.
Крайне важный нюанс был предусмотрен ст. 384 ГК. Например, дом, построенный или же купленный жилищно-строительным кооперативом, должен являться собственностью ЖСК. При этом, член ЖСК обладает правом владения и использования, а, например, при согласии кооператива, может распоряжаться квартирой, которую он сейчас занимает в доме этого кооператива, если до сих пор ее не выкупил. При выкупе квартиры член ЖСК будет ее собственником. Такие же по содержанию нормы сейчас содержит ст. 191 Закона «О кооперации».
В результате, строительный кооператив выступает собственником дома, который строился за счет его членов. Также ставится вопрос: для чего именно членам кооператива вкладывать свои денежные средства, если они не смогут получить жилье в свою собственность? Ответ достаточно прост: получат, но для всего этого необходимо будет выполнить целый ряд формальных процедур, о них расскажем чуть ниже.
Механизм поиска дополнительных средств
ЖСК создается своими учредителями. Причем минимальное число учредителей - не менее 3-ех, это обусловлено ст. 7 Закона «О кооперации».
Высшим органом управления здесь выступает общее собрание членов данного кооператива. Так как все члены кооператива (то есть полноправные) обладают правом голоса на собрании, то самый оптимальный вариант для самого застройщика – это организация привлечения новых покупателей на базе ассоциированного членства.
Притом между ЖСК и инвестором (или ассоциированным членом) заключается отдельный договор о долевом участии в этом кооперативе, по нему ассоциированный член вносит паевой взнос в этот кооператив с целью получения такой квартиры в свою собственность после ввода в эксплуатацию такого жилого дома.
Раскроем нюансы налогообложения
Согласно п. п. «е» п. 157.1. ст. 157 НК ЖСК регистрируется и в качестве неприбыльного предприятия. И в данном случае согласно п. 157.8 ст. 157 НК он освобождается от налогообложения доходов, которые получались в виде взносов, средств или же имущества, которые были предназначены для обеспечения главной деятельности и при пассивных доходах. Говоря по-простому, получение паевого взноса кооперативом от члена или ассоциированного члена известным налогом на прибыль не облагается.
Касаемо НДС, то следует сразу вспомнить, что согласно п. п. 196.1.1 п. 196.1 ст. 196 НК операции по выпуску, дальнейшему размещению в любых из форм управления и продажи (то есть погашения, выкупа) корпоративных прав, которые выражены в других, чем те же ценные бумаги, формах не выступают объектом налогообложения. То есть пай в кооперативе – это одна из форм существования самих корпоративных прав. В результате внесение паевого взноса в приведенный кооператив в обмен на другие корпоративные права объектом обложения НДС не являются.
Одновременно с этим, если ЖСК осуществляет различные налогооблагаемые операции (к примеру, продает различные ненужные строительные материалы) и весь их объем превысит триста тысяч гривен, то ЖСК будет обязан закончить регистрацию в качестве плательщика НДС. Впрочем, это совершенно не повлияет на налогообложение паевых взносов.
А что в результате?
После ввода такого жилого дома в эксплуатацию ассоциированных членов кооператива надо принять в действительные члены, что оформляется отдельным протоколом общего собрания всех членов кооператива.
Учитывая нынешние требования ст. 384 ГК, на ЖСК оформляется первичное право собственности на эти квартиры.
Приобретая на квартиру право собственности, ЖСК обязан выполнить собственные договорные обязательства, складывающиеся перед членом кооператива : передать ему в собственность квартиру. Подобная передача происходит различными путями, сейчас наиболее популярный из них – это заключение между членом кооператива и кооперативом договора мены, главным предметом которого выступает обмен квартиры на некий пай (или же его часть) в данном кооперативе.
При этом сама доля ЖСК после выполнения всех обязательств различна. Лучшим вариантом сейчас является реорганизация ЖСК в некое объединение совладельцев определенного многоквартирного дома. Порядок подобной реорганизации был регламентирован пятой статьей Закона «Об объединении разных совладельцев многоквартирного дома».